不動産購入 必勝の方程式







こんばんは、日本海大家です

太陽光発電の為の土地を探しています。

私の住む新潟県は東北電力管内です。

つまり売電の無制限抑制の地域なんです。

せっかく発電を作って売電を初めても、電気が余った状態になると、電力会社の判断で売電を無制限に制限出来る地域なのです。

実際問題として、極端な電気の買取拒否が起こるとは思いませんが、やっぱり気に成りますよねw

次の問題点は新潟の冬場の日照量が少ない点です。

同じ設備費を掛けるなら、日照量の多い地域で設置したいのが人情だと思います。

そんな訳で、県外の土地を物色するわけです。

県外で発電所を作ると成ると、手間が掛かる工法は使えません。

出来るだけ簡単な工法で、それでいてコストが低い必要があり、ある意味ここが難しい所です。


土地の価格交渉は、ボロ戸建てを買うのと同じなので、0~10万円程度で購入出来ると思います。

ここで、安く買う心構えをw

1.いい物件だと思っても欲しいと思わない。

2.その物件の価値を冷静に見極める。(10年後にいくらで売れるのか?・確実に売却出来るのか?を算定する)

3.買い手のいない物件には、不動産としての資産価値は無い。(住居・発電所用地などの利用価値は別です)

4.不人気で需要が少ないが、何とか売り抜け出来るギリギリの物件を選び、交渉する。

5.不動産屋を味方にする。(仲介物件の場合、不動産屋の利益は仲介手数料だけなので、売買価格は関係ない)

6.売り出し直後の物件を値切らないw(不動産屋の面子を潰す行為ですw)

7.クズ物件は扱っている不動産屋自身が身に染みて理解しているので、その気持ちに寄り添う。

これらの事を理解して交渉すれば、価値の低い不動産を適正価格で買う事が出来ます。

今の日本の田舎の不動産は、買い手のいない不動産が大量に有ります、持っているだけで固定資産税が掛かり、管理が面倒で、草刈の義務を負います。

ですから、正しい交渉をすれば、まだ使える不動産もタダ同然で買う事が出来ます。

私は不動産の絶対的な価値を信じません、不動産の価値は有って無いような物です。

価値の無いものにお金を払うのは馬鹿げています。

しかし、お金を生み出してくれる不動産には、その点では価値があります。

欲に溺れて、ババ掴みにならないように、気を付けましょうw


ここで、会員募集のお知らせです。

私の作りたい15~20Kwで100~120万円のローコスト太陽光発電所建設に協力してくれる方

会員特典
・参加費完全無料
・中国から直輸入する格安パネル(40円W以下)の共同購入参加権
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これから不動産投資や太陽光発電に参入したい方も参加OKです。

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色々な分野の方の知恵を結集して、無謀とも思える高利回り投資を実現する会です。
それぞれが先生であり、みんなが生徒です。
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忘れないうちに

こんばんは、日本海大家です

温泉に行って、先輩方とお話をして思った事を、忘れないうちに書いておこうと思います。

今回のメンバーは全員貯金をするのが得意な人達でした。

毎月の給料の半分を毎月貯金出来るなんて、もうこの時点で半分成功したみたいなもんです。

一方の私といえば、根っからのギャンブラーなので、貯金なんて絶対に出来ませんw

みんなで話していると、みんなお金が欲しいと言っています。

でも私の正直な気持ちとしては、お金はあまり欲しくはありません!

しかしお金を好きな時に好きなだけ稼げる力は欲しいですw
(例えば1万円を持って競馬に行って、いつでも1日で100万円に増やせる技術が最高ですw)

みんな1億円を使って2億円したいと言っていましたが、私は1万円を1億円にしたいのだと思っていたので、ちょっとそこは違うかなと思いました。

ギャンブラーは種銭が無くなった終わりなので、少なくても馬券が当ったら、元金は抜いて、残りの泡銭で勝負します。
俗にいう、負けても元っていう奴で、自分は安全圏で一発勝負を張るです。

たぶん、私の不動産投資もこれと同じで、多額の資金を不動産に突っ込む事は、あまりしたく有りません。

借金をして不動産を買う気はありませんし、高利回りで元本は素早く回収して、そのあとは全部儲けの状態が好ましいと思っています。

先輩達は、1億円を2億円にする方が簡単だと言います。

実際にみていると、もっと大量のお金を不動産にぶっこんでいますし、借金も自己資金の配分は違いますが、みんなしています。

その分、見えないストレスを抱えて、健康を害しているような気もします。


個人的には、道は険しくても1万円を1億円にしたいと思っていますw
やっぱり無借金で気楽な方が、私には向いていますし、難しい事にチャレンジするのが面白いです。

本日のまとめ

・毎月貯金をする事が得意な人は、レバレッジを掛けてミドルリスク・ミドルリターンを狙うのが良いと思います。
利回り的には12~20%程度。
ただし、この辺を目指す人は多いので、このクラスは激戦区であり、良質な物件の確保がかなり困難です。

・貯金なんて出来るかよ!というタイプの人は、一発逆転のフルローン・RC投資がお勧めです。
貯金も出来ない浪費タイプなので、何もしなくては一生貧乏ですw
ここは一発、社会人としての属性で融資を引いて一発勝負です。

・3つ目は、私のような、貧乏人ギャンブラータイプ。
ゴミ同然の物件を手間隙を掛けて再生して、自分の金を極力使わない。
ゴミ物件を買える勇気のある人は意外に少ないので、その世界は正にブルーオーシャン。
しかし、選択を間違えると、本当にタダのゴミを買っただけで、収益が上がらない場合も多い。
玄人的な職人芸と鋭い嗅覚が求められます。
貯金は出来なくても、買い物は価値が上がるものだけしか買わないと決めれば、意外に好結果を生みます。

1番上は、東大にストレートで入るような秀才タイプ。

2番目は、有名私立に合格するようなほどほどタイプ。

3番目は、いつも夢をみていて幸せな、貧乏人ギャンブラータイプ。

さあ、貴方はどのタイプですかw



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想像力を磨け!

おはようございます、日本海大家です

昨日に書いた
わらじやさんの物件ですが、おかげ様で大反響を頂いておりますw

今回ご紹介した物件は、所有者からタダで物件を貰う!をされに突き抜けて、引き取り手当てを40万円頂くという夢のような条件での契約でした。

まあ、上手い話には裏があるのがこの世の中という事で、今回の写真のように、基礎が無い&土台が腐って崩壊&屋根が雨漏りしてる&柱もボロボロ&シロアリさんこんにちは!という状況です。

わらじやさんが、この物件は僕が買いますと強力に主張しなければ、私がこの惨事の主人公になるところでした。

基本的にはどんな物件でも直せない事はないと思いますが、手間が掛かるのと金が掛かるのと、物件に行くのが面倒くさいというのがあり、心から買わなくて良かった!神様ありがとう!と言う感じでございます。

一方のわらじやさんは、現在修行中の身ですから、苦労は買ってでもやるという強い意志の元、リフォームスキルの強化の為に、日夜努力をされています。

天の計らいとは、なんて合理的なのでしょうか!


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ちょっと見ただけだと、普通のボロ物件なのにこんなに腐っているなんて!
このブログの読者のみなさんは、とてもラッキーですw

他人の物件を、自分の物件のように感じる、研ぎ澄まされた想像力を駆使する事によって、悲劇の主人公を仮想体験出来る絶好のチャンスです。

今回のわらじやさんは、もう既にフルスケルトン3回目という事もあり、自分の力だけで物件を直しています。

なので、私が現場に手伝いに行く事はありません。

わらじやさんの物件を手伝いに行くと、とても和やかな雰囲気でスケルトンリフォームが体験出来ますw

現場には一流の大工さんが一人作業していますので、大工の技術力を近くで堪能する事も出来ます。

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あまりにも内容が凄すぎて、ドン引きしている貴方!

そんな、ボロ物件なんて買わないから関係ないと思わずに、このボロ物件ワールドに嵌まってみて下さい。

普通では体験出来ない異次元空間へGo!


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腰痛い。+応援求む+物件の状態!

こんばんは、日本海大家です

ボロ戸建てマニアの
わらじやさん、今年は欲張って4戸のボロ戸建てを買いました。

1.山形県 120万円
2.山形県   3万円
3.新潟県 -40万円
4.新潟県    0円

こんな感じで買い捲りです。

この他にも、一回破談に成った物件も35万円で買って貰えないか!と懇願されて、断ったりしています。

知り合いの大工さんには、この物件上げるよ!
人が自殺した物件だけど!
と言われて怯んだ物件もw

さすが我々のACクラブ(悪魔クラブ) の入信後の実益を生む効果は抜群ですねw

その結果は
わらじやさんのブログに記載されていますw

腰痛い。+応援求む+物件の状態!

http://plaza.rakuten.co.jp/warajiyanikki/


わらじやさん曰く、一杯物件を買ったから、本業の車屋も頑張らないと!という事で、前よりも車屋さんを一生懸命頑張っています。

物件もリフォームの段取りなどで忙しくなるのに、何で本業を頑張るのですか?
わらじやさんはアホですか?
と聞いたら、リフォームに金が掛かるので、本業を頑張らないと金が無くなるとの衝撃の回答がw

その結果ですが、
「腰痛い。+応援求む+物件の状態!」ですw

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日頃からナマケモノの私からすると、考えられない思考回路ですが、結構普通の考えのようです。
他の会員さんでも、似た様な感じに成って、腰を痛めてしまった人がいました。

リフォームなんて、時間の掛かる作業なので、ゆっくりと無理なくしたら良いと思うのですが、物件を買ったら素早く直して、1日も早く直して金に換えないと!という脅迫観念が有るようです。

安い物件は、通常冬が終わって、春から夏にかけて大量に現れます。
ヤバイ物件でも良ければ、何戸でも手に入れる事は可能です。

慣れてくると、買うのが難しいのではなく、クオリティーを下げないで、リフォームコストを削減するのが難しい事が分かってきます。

わらじやさんも、いまこのセカンドステージで苦しんでいますw

彼のブログを読んで、応援してあげて下さい。

わらじや日記 競売で不動産取得しめざせ!月収100万円 筋トレ車ネタも ...
http://plaza.rakuten.co.jp/warajiyanikki/


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売値5万円物件を買って その2

こんばんは、日本海大家です

売値5万円物件を買って その2です。

その1は下のリンクからどうぞ。
http://akumakurabu.blog90.fc2.com/blog-entry-1421.html

ボロい物件にも、色々と有ります。

その中でも基礎の無いような古い物件はとても危険ですw

それを避ける対策としては、物件見学の時に、基礎が有るかを確認するのが良いと思います。(実に普通ですw)

しかしながら、リフォームで増築されていると、見える部分の基礎はちゃんとしている場合も有ります。

この落とし穴を回避する方法として有効なのが、登記簿等で新築年月日を確認するのも有効です。(これも実に普通やんw)

しかしながら、人間というのは目先の欲に翻弄されて、誤った決断をするものなのですw

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スマフォで撮ったのですが、暗いので手振れが酷いです、いやもっと違う理由でブレテいるのかもしれません。

わらじやさん、ドンマイです!


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