春は物件購入の季節?

こんばんは、日本海大家です



先日、物件を内覧に行きました、転売マスターくんも物件の決済をしています、知り合いの大物大家さんも物件を高値で売れ抜けたりと、みんなそれぞれ楽しいそうです。

やっぱり、物件を見に行くと、買った後の苦労を忘れて、なんとなく買いたく成るよね?
それでもって、買った後に後悔するの、何か面倒くさい!ってw

不動産は買ったり売ったりすると楽しいよね?
また、ボロを買って在庫が増えそうな予感w


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大家のコミニュケーションスキル

こんばんは、日本海大家です

大家業をしていると、不動産屋の営業さんと話をしなくてはなりません。

営業マンの人間で、大家も人間なので、相手のレベルを色々と観察していると思います。

こいつは有能だとか、こいつは殺したくなるくらい無能で担当を外れて欲しいとかw

私が付き合う営業マンを選ぶ基準は、ズバリ「誠実な心を持っているか!」これ1点ですw

あんまり馬鹿なのは困りますが、能力的に普通なら腹黒くない営業マンを選びます。

優秀で腹黒系の営業マンは裏で何しているか分からないので、ちょっと疲れますw
単発なら、それでも問題無いですが、長く付き合う事を考えれば「誠実な心」は外せない項目です。


大家さんも、少しずつ経験を積んで、普通はレベルが上がっていくものです。
しかしながら、見栄と自己顕示力が強すぎて、いつまでたってもお客様のままの人もたくさんいます。
私達からみれば、こんな自称有能つもり大家さんは大歓迎なんで、問題無いんですが、実際のところかなり損をしてるんですよ!このタイプw

駆け出し大家のレベル
・営業マンの話している内容が、いまいち理解出来ていないのに、舐められるといけないと、分かった振りをしている状態w

普通のレベル大家
・営業マンの話す内容が、全て理解でき、理解出来ない事については、その部分は分からないので、詳しく説明して欲しいと、恥ずかしがらず言えるレベル

自称イケてる大家レベル
・営業マンの話は基本的に全て理解できる、物件概要やちょっとした調査、土地勘で営業以上の知識を持っていることも多い。その為会話がそれ知って口調や、オレはこんなに知識が豊富で有能なんだアピールが強すぎて、営業マンから嫌われているw

馬鹿な振りして根こそぎ引き出すタレベル
・営業マンも人間なので、持ち上げて上げたら気持ち良く成ります。
分かっている事でも口を挟まずに頷いて持ち上げ、核心であるココだけの話を限界まで引き出します。
基本的に馬鹿な振りをしていて、安心感を与えつつ、滲み出る知性で営業マンの心を鷲掴みにして仲間に引き込みます。

色々なレベルを書いてみましたが、貴方はどのレベルでしょうか?

営業マンと会う前に、考える事は何でしょうか?
目的はただ一つ、色々な情報を受け取る事で有って、貴方の自慢話をする事では有りません。

殆どの大家さんが「自称イケてる大家レベル」で止まっているような気がしたので書いてみました。

あと、お金を裏で払うというのも、かなり有効な手段だと思いますが、最も強いのは心の繋がりや信頼感です。

破格の裏金で無ければ、好きな大家さんに情報を流して喜んで欲しいと思っている営業マンも多いような気がします。
お金を沢山払ってるのに「嫌われ大家」になってしまわないように気をつけましょうねw


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転売魂!

こんばんは、日本海大家です

本日、珍しく鉄骨4階建てのマンション(築古アパート)を内覧して来ました。
築37年なので当然のようにアスベスト物件ですw

土地も狭いので、解体して利益まで考えると、タダで貰うしか無いような物件です。

2月に聞いた時には7割空室だったのに、3月を超えたら5割の空室率に改善していました。

買う側からしたら、空室だらけの方が都合が良かったのにと思いながら、内覧を続けると、浴槽とバランス釜が無い部屋や、バランス釜だけ無い部屋が有ったりと、とりあえず空いてる部屋の設備を外して、最低限住める状態にしている気配がプンプンしていますw

一人で見に行くのも何なので、転売のスペシャリストに同行して貰いました。
たまたま服装がスーツだったので、まるで不動産屋の営業のような感じの、玄人っぽさ全開でちょっと笑ってしまいました。

転売のスペシャリストの彼、頭の中には、いくらで転売出来るかしかないようで、物件の程度よりか、何とか入居者を詰め込んで素人さんに売り付けられるかこの1点が判断材料のようです。

今の時期、じっくり物件を保有して儲けるより、馬鹿なカモを見つけて売り抜ける方が、手っ取り早く儲かるという思考も理解出来なくもないですが、クズ物件を買わされた素人さんのその後の人生を考えると、ちょっと微妙な気分になります。

転売で爆益が出るならまだしも、ちょっとした利益の為に人を嵌めこむっていうのも、死んだ後の輪廻転生に影響が出そうで怖いですw

長期保有の観点でみると、タダで貰うか、200万円程度の査定の物件でも、薄利転売で行けると踏めば1000万円程度まで、値段が付いてしまう可能性もあります。

売主様も、騙してでも高く売りたい感がヒシヒシと感じられるので、売れなければ良いのにと心の中では思ってしまいますw

2~3ヶ月経って売れなければ、また電話頂戴と言って分かれたので、縁があればうちの転売スペシャリストが買うのではないかと思いますw

個人的にはじっくりと物件を保有して、搾り取るのが税金対策の面でもお得な気もしますけど、実際はどんなもんなのでしょうか?

不動産投資の世界は非常に奥が深いと思いますw


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アルジャーノンに花束を

こんばんは、日本海大家です

山下くん主演の「アルジャーノンに花束を」が放送されています。

氷室京介のソロ第一弾アルバム1988年9月1日発売の「FLOWERS for ALGERNON」を聞いて、この本の事を知り、読んでかなり考えさせられた記憶があります。

海外では映画化もされていますし、国内でもユースケ・サンタマリア主演でドラマ化されています。

今回の山下くんの演技は結構良い感じかなと、個人的には思いますw


この話は、知能に障害のある青年が脳に外科手術を受けて、人類最高の天才まで知能が発達し、その後に急激な脳の劣化で元の知恵遅れの状態に戻ってしまうという悲しいお話です。

この話を読んで、普通の人間も同じだなと思いながら、この本を読んでいました。

何も分からない、赤ちゃんとして生まれ、少しづつ学習して賢くなり、最後は老人性のボケを発症して赤ちゃん同等の知能になる。

このストーリーでは、アホな時は友達がたくさんいて、そこそこ幸せに暮らしていますが、賢くなるにつれて友達がいなくなり孤独感に苛まれ、また知能が低下する事で、友達が増えて難しい事が分からなく成った分、悩みも無くなって、そこそこ幸せな感じ、という結末で終わります。

複雑化する現代社会で必要な事は、賢く成る事ではなく、幸せを感じる能力なのではないかと思います。

根拠は有りませんが、不幸だ貧乏だ世の中が悪いと言っている人は一生不幸のままで、小さな事でも幸せだと感じられる能力がある人は、どんな環境でも幸せなのではないか?

そんな気がします。

どうせ死ぬまでは、生きないとダメなので、自分で幸せだと感じる能力を高めて、幸せ全開で生きるのがお得かと思います。

是非、このドラマを見て、色々と考えて見て下さいw
マジお勧めです!


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アスベスト物件

こんにちは、日本海大家です

ある人が築古の鉄骨の4階建てに物件を買うかもと言っていた。

そういえば、新潟市中央区の通称「しも」にも、似たような築古鉄骨4階建11室入居3室でお値段900万円という、公開前情報を貰った事があり、実家の近くなので見に行った覚えがある。

狭い40坪くらいの敷地に商業地域なので容積率限界まで建っていて、下から見上げる4階建ては結構立派に見えたw

この時の物件は風呂がバランス釜で部屋は畳でかなり直しが必要で、解体費の見積もりとアスベストの有無を確認して貰っているうちに、誰かが買っていったようでした。

今回、聞いた物件は、立地が更に良い以外はほぼ同じ条件で、駐車場無しでアスベスト物件、解体費800万円だという。
立地は良いので、駐車場が無くっても、そこそこ軽く直せば満室にするのは難しくない。
表面的な利回りも、修繕費込みで30~40%は見込めるとの事。

心配な点は
1.敷地が狭いので解体した後、相場の価格で売れるのか?
2.アスベスト物件の解体費が20年後にどの位掛かるのか?
3.貯水槽や加圧ポンプの寿命や交換費用をどの程度掛かるのか?
4.屋根の防水処理はどんな感じ?やりかえる費用はどの程度なのか?
5.外壁の塗装や張替え費用、それらの寿命はどんなもん?足場を組めるスペースが有るのか?

こんな感じの事を、検討して、何か面倒くさくなって、やっぱり2階建て最高!とか思った記憶が蘇って来たので書いてみた。

目先のキャッシュをゲットするには良い物件だと思うのだが、その維持費や出口まで考えると1000万円出せる人は多くないだろう。(ちなみに物上げした不動産屋もメンドクサイから上げると言っているらしいw)

ちなみに、上に書いた「しも」の物件は400~500万円ならいいかなと思っていましたw(しかし速攻で売れて、収益物件の強さを実感しました)

儲かっているのか、損しているのかが、良く分からない所が不動産投資の良さでも有るので、今後どうなるのかについては非常に興味深いところ。

ちなみに関西や北陸の腹黒い大家さんが言うには、法人で保有して、修繕も出来る限りしないで、抜けるだけ抜いて、後は計画倒産すればいいじゃんという方法も理論的には有り得るらしいw(こいつら悪すぎるw)

今日もとっても有意義なブログを書いてしまった気がするぞw



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