今期のF1が終了!

こんばんは、日本海大家です

今期のF1の最終戦が終了しました。

期待していたホンダ、圧倒的に遅く、いい訳できないレベルの成績で、来年も巻き返せるのか?結構悲観的な気分です。

サッカーJ1のアルビレックス新潟も、何とかJ1に残留し、監督も契約期間満了で退任に成りました。
下手な監督が後任に就くと、簡単に降格しそうな戦力なので、こちらも微妙です。

そして、不動産。

最近、重量鉄骨のアスベスト物件がやたらと目に入ってきます。
これって、チャレンジしろという神様の啓示なのでしょうか?

私としては、危うき物には近づかない方針なんですけどw

12月にも5万円戸建3号を買えと不動産屋に言われています。
これも、どうしましょうか?
売主さんは年内決済がご希望のようです。
それなら、残置物をもっと片付けて!と思うですけどw

今年もたいしたこともなく、平穏に終わりそうです。


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まあ、タダで会計と法律の大家業スペシャリストの話が聞けて、おまけにカニ食い放題なんだものw

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危険なボロ戸建投資!

こんばんは、日本海大家です

ボロ戸建投資って凄く危険な投資なんです。

その理由は、アパートの1室と同じ位の家賃収入なのに、物件面積が大きいので、無限かのように修繕費が嵩むからです。

可能な限り、仲介業者に嫌われようとも激安で物件を買わないと、死んでしまします。

ボロ戸建投資の成功の鉄則は

1.とにかく安く物件を買う

2.必要なクオリィティーのリフォームを激安で実行する

この2つです。

特に物件の購入価格で、ほぼ全ての結果を決めてしまします。

ボロ戸建投資は価値の無い不動産の中から、少し加工したら収益物件に出来る物件を発掘する作業なので、ただ安いからと言って、何でも買うのは危険です。

物件価格よりもリフォーム費用の方が圧倒的に高く成ります。

まあ、上手に物件化できれば、入居付けも簡単で、退去も少ないので、とても楽チンですけどね。

ちなみに私はかなり高利回り物件ばかり保有していますが、全然儲かっている感じがしませんw

不動産投資はあんまり儲からないからだと思います。


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5万円と20万円の違い!

こんばんは、日本海大家です

昨日、Hさんとわらじやさんと3人で、ミニ物件ツアーに行って来ました。

1.レイシーさまご提供のボロ戸建て購入最低価格20万円

2.日本海大家発掘・推定売値100万円・家賃推定35000円のボロ戸建て

3.Hさん発掘推定売値50万円の鉄骨3階建て雨漏り物件

この3本立てです。

1のレイシーさんが捨てた物件ですが、一階は住居・二階は2部屋の風呂なしアパート仕様のボロ戸建て、二階のアパート部分で雨漏りを発見、一階の洋室では何故か床が一部無いという不思議な状態で、ほぼ住居としての価値はゼロで、使い道は部材の倉庫くらいしかない感じ。

それでも固定資産税が年額2万円程度なので、月額1600円で倉庫を持てると思えば、3万円位の価値は見出せるかなと思う程度物件でした。

この物件にHさんは5万円でアタックするというので、5万円ならば行けば!買えないかもしれないし!と思っていたら、レイシー様に20万円以下では無理と言われ、引き下がればいいのに、そのまま20万円で買い付けを入れてしまったとの事。

このクラスのボロ戸建て、物件価格の何倍も修繕費が掛かります、その他の労努力投入も膨大。

5万円と20万円の差額15万円。
この15万円があると、結構な修理が可能です。
また他の見方をすると登録免許税や不動産取得税の支払いも可能であり、かなり貴重なお金なのです。

Hさんの感覚では5万円も20万円もあまり変りが無いと感じていたらしく、物件欲しい欲しい病の患者のように、膨大な修繕費の事を忘れて買ってしまったようです。

せめてもの救いは、この20万円は仲介業者が売主に持っていける最低価格であり、買えない可能性が若干残っている点です。
買えなきゃいいのになぁと真剣に思っていますw

2件目、推定売価100万円の物件
この物件、簡易水洗で一応洋式便器がついていました。
このルックスに目を取られ、汲み取りトイレ物件で有ることを、Hさんもわらじやさんも忘れてしまったようで、この物件はまあまあ良いですねと二人とも言っていました。
やっぱ素人の目線は同じなんだなと強く実感w

問題点を挙げると
・簡易水洗の汲み取りトイレである
・築49年である
・土地面積が35坪しか無い
・建物面積が40坪程度あり、戸建賃貸物件として少し広すぎる
・前面道路が砂利道で幅員3メートル程度
・すぐ横に線路があり、電車の音が凄そう
・駐車場がギリギリ軽一台(建物の一部を壊して無理やり確保)
・一部木製サッシの部屋がある
・キッチンの床と洗面所の床が抜け落ちそうで、張替えが必要
・一階の洋室の雨漏り
・キッチンが良い感じにボロイ、扉の一部が傾いている。普通の感覚では丸ごと交換か?
・風呂もタイル貼り、このままでも使えなくはないが、ちょっと微妙

良い点
・駅から近い
・スーパーもちょっと距離はあるけど歩いて行ける。
・100万円で買っても表面利回り30%以上
・内覧希望者が4組待っている

わらじやさんか、この物件、手っ取り早く家賃がゲット出来そうなので買いたいというので50万円で買い付けを入れて、押し戻されて70万円なら、と返事をしたが、よくよく見ると、現在の大家のレベルが高いのか、不動産屋のレベルが高いのか不明だが、駐車スペースを確保する為に、基礎まで壊して、部屋の部分を減築するなど、かなり達人レベルの運用をしていた気配が感じられる。

もしも現大家がやり手なら、この物件はいわゆる出涸らし物件の可能性も高く、全くお得でないのではないかと思ったりもする。
仮に全てが限界だとすると、屋根の全面葺き替えなど70万円級の修繕費が購入早々に掛かり、利回りもショボイものと成るだろう。
個人的には全然魅力を感じないけどね。

3件目 Hさん開拓の50万円重量鉄骨3階建て
この物件の一番の懸念事項はアスベストを使って施工されているのではないかという事。
敷地面積がなんと11坪w
雨漏りがしている、どこが原因か特定するには3階建ての屋根に登らなければならないが、安全に登る方法が思いつかない。
高い所は怖いので、ある意味かなり買いづらいw

こんな感じのかなり癖もの物件を3連発で見学して来ました。

実に疲れましたw


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ちょっと早い忘年会 「にっこり会開催!」のお知らせ

こんばんは、日本海大家です

もっこり様が主催する「にっこり会」のお泊り忘年会の開催されます。

日時 12月8日~10日の2泊
場所 
伊東園ホテル四万
群馬県吾妻郡中之条町四万4358-1
TEL 0279-64-2201 
夕食 ズワイガニ食べ放題 90分飲み放題

今回はレイシー様は諸事情により欠席となります。
今回も税務・法律のスペシャリストをゲストにお招きしてのスペシャルな忘年会ですw

費用はご自身の宿泊費のみ!
実に明瞭会計ではないですか!

8日9日のどちらか1日の参加もOKです。
詳しくは
もっこり様のブログでご確認下さい。

11月はちょっと働き過ぎて疲れました。
忘年会でカニを食べて、温泉にフヤケルくらい浸かって、冬眠の準備をしましょう!


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5万円戸建1号 引渡し完了

こんばんは、日本海大家です

5万円戸建1号の引渡し完了しました。

仕上げまでの期間が短いのに、4坪の小屋を解体するという無謀な計画を強行したため、死にそうに成りました。


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解体1日目終了時点

「わらじやさん」の物件の入居者さんの大工さん、土日の作業予定をブッチしたので、解体工事は12月の物件引渡し後に延期しようと思っていましたが、コノ現場の仕事をしないと携帯の利用料金が払えない!とか難癖を付けて、工事を実行するように迫ってきますw

それならば約束の日に来れば良いじゃんwと思いましたが、まあこれも人助けだと思い、工事を実行したら、他の作業が進まずに納期まで間に合いそうなくなりました。

たかが4坪の小屋と思っていましたが、物凄い量の廃材木が出ました。

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こんな感じで2台分

とある業者さんに持ち込んだところ、1台1000円の処分費で済みました。
これってかなりお得ですw

今回の工事、2日で4坪の小屋を解体して、庇の延長工事と屋根材を葺いて雨仕舞いをして、既存建物の外壁を小屋の外壁を再利用して貼るという、結構盛りだくさんな内容です。


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時間的な制約と大工さんの手抜き癖の相乗効果で結構な手抜き工事に成ってしましました。

それでも、まあ暗くなる中、最後まで工事が完了したので、そこは良かったかなとも思います。

最後は引渡し日の20日に間に合わないという事で、3人の方にお手伝いに来てもらい、それでも終わらずに、室内の仕上げが完了したのは20日の午前11時30分でした。
翌日の21日に外部の残置物を撤去して何とかミッション完了しましたが。
マジで綱渡りの状況でした。

21日に外回りを掃除していると、入居者さんが洗濯機などを運んで来ました。
まじで20日の朝から引越しじゃなくって良かったですw

そもそもこの物件、そう簡単に入居者は決まらないだろうと油断していたら、一発目の内覧者で決まってしまい、こんなに苦しい思いをする事に成ってしましました。

次回からは、完全に仕上がってから募集を掛けたいと思います。

これだけ作業しても大工さんの日当は2日で3万円ですw(この他にタバコ10個とか焼酎1本とか弁当代で1万円くらいご馳走しましたが、それでも4万円以下です。)

かなり、コストパフォーマンスは良いのではないかと思います。

大工さんも日当を現金で受け取って、喜んでいました。

いかしまあ、うちの会社ってブラック企業やなぁ。


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