アスベスト物件

こんにちは、日本海大家です

ある人が築古の鉄骨の4階建てに物件を買うかもと言っていた。

そういえば、新潟市中央区の通称「しも」にも、似たような築古鉄骨4階建11室入居3室でお値段900万円という、公開前情報を貰った事があり、実家の近くなので見に行った覚えがある。

狭い40坪くらいの敷地に商業地域なので容積率限界まで建っていて、下から見上げる4階建ては結構立派に見えたw

この時の物件は風呂がバランス釜で部屋は畳でかなり直しが必要で、解体費の見積もりとアスベストの有無を確認して貰っているうちに、誰かが買っていったようでした。

今回、聞いた物件は、立地が更に良い以外はほぼ同じ条件で、駐車場無しでアスベスト物件、解体費800万円だという。
立地は良いので、駐車場が無くっても、そこそこ軽く直せば満室にするのは難しくない。
表面的な利回りも、修繕費込みで30~40%は見込めるとの事。

心配な点は
1.敷地が狭いので解体した後、相場の価格で売れるのか?
2.アスベスト物件の解体費が20年後にどの位掛かるのか?
3.貯水槽や加圧ポンプの寿命や交換費用をどの程度掛かるのか?
4.屋根の防水処理はどんな感じ?やりかえる費用はどの程度なのか?
5.外壁の塗装や張替え費用、それらの寿命はどんなもん?足場を組めるスペースが有るのか?

こんな感じの事を、検討して、何か面倒くさくなって、やっぱり2階建て最高!とか思った記憶が蘇って来たので書いてみた。

目先のキャッシュをゲットするには良い物件だと思うのだが、その維持費や出口まで考えると1000万円出せる人は多くないだろう。(ちなみに物上げした不動産屋もメンドクサイから上げると言っているらしいw)

ちなみに、上に書いた「しも」の物件は400~500万円ならいいかなと思っていましたw(しかし速攻で売れて、収益物件の強さを実感しました)

儲かっているのか、損しているのかが、良く分からない所が不動産投資の良さでも有るので、今後どうなるのかについては非常に興味深いところ。

ちなみに関西や北陸の腹黒い大家さんが言うには、法人で保有して、修繕も出来る限りしないで、抜けるだけ抜いて、後は計画倒産すればいいじゃんという方法も理論的には有り得るらしいw(こいつら悪すぎるw)

今日もとっても有意義なブログを書いてしまった気がするぞw



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どいんこ@通りすがりの主婦です

法人計画倒産ですかっ!!!!

目からうろこがっ!
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