5万円と20万円の違い!

こんばんは、日本海大家です

昨日、Hさんとわらじやさんと3人で、ミニ物件ツアーに行って来ました。

1.レイシーさまご提供のボロ戸建て購入最低価格20万円

2.日本海大家発掘・推定売値100万円・家賃推定35000円のボロ戸建て

3.Hさん発掘推定売値50万円の鉄骨3階建て雨漏り物件

この3本立てです。

1のレイシーさんが捨てた物件ですが、一階は住居・二階は2部屋の風呂なしアパート仕様のボロ戸建て、二階のアパート部分で雨漏りを発見、一階の洋室では何故か床が一部無いという不思議な状態で、ほぼ住居としての価値はゼロで、使い道は部材の倉庫くらいしかない感じ。

それでも固定資産税が年額2万円程度なので、月額1600円で倉庫を持てると思えば、3万円位の価値は見出せるかなと思う程度物件でした。

この物件にHさんは5万円でアタックするというので、5万円ならば行けば!買えないかもしれないし!と思っていたら、レイシー様に20万円以下では無理と言われ、引き下がればいいのに、そのまま20万円で買い付けを入れてしまったとの事。

このクラスのボロ戸建て、物件価格の何倍も修繕費が掛かります、その他の労努力投入も膨大。

5万円と20万円の差額15万円。
この15万円があると、結構な修理が可能です。
また他の見方をすると登録免許税や不動産取得税の支払いも可能であり、かなり貴重なお金なのです。

Hさんの感覚では5万円も20万円もあまり変りが無いと感じていたらしく、物件欲しい欲しい病の患者のように、膨大な修繕費の事を忘れて買ってしまったようです。

せめてもの救いは、この20万円は仲介業者が売主に持っていける最低価格であり、買えない可能性が若干残っている点です。
買えなきゃいいのになぁと真剣に思っていますw

2件目、推定売価100万円の物件
この物件、簡易水洗で一応洋式便器がついていました。
このルックスに目を取られ、汲み取りトイレ物件で有ることを、Hさんもわらじやさんも忘れてしまったようで、この物件はまあまあ良いですねと二人とも言っていました。
やっぱ素人の目線は同じなんだなと強く実感w

問題点を挙げると
・簡易水洗の汲み取りトイレである
・築49年である
・土地面積が35坪しか無い
・建物面積が40坪程度あり、戸建賃貸物件として少し広すぎる
・前面道路が砂利道で幅員3メートル程度
・すぐ横に線路があり、電車の音が凄そう
・駐車場がギリギリ軽一台(建物の一部を壊して無理やり確保)
・一部木製サッシの部屋がある
・キッチンの床と洗面所の床が抜け落ちそうで、張替えが必要
・一階の洋室の雨漏り
・キッチンが良い感じにボロイ、扉の一部が傾いている。普通の感覚では丸ごと交換か?
・風呂もタイル貼り、このままでも使えなくはないが、ちょっと微妙

良い点
・駅から近い
・スーパーもちょっと距離はあるけど歩いて行ける。
・100万円で買っても表面利回り30%以上
・内覧希望者が4組待っている

わらじやさんか、この物件、手っ取り早く家賃がゲット出来そうなので買いたいというので50万円で買い付けを入れて、押し戻されて70万円なら、と返事をしたが、よくよく見ると、現在の大家のレベルが高いのか、不動産屋のレベルが高いのか不明だが、駐車スペースを確保する為に、基礎まで壊して、部屋の部分を減築するなど、かなり達人レベルの運用をしていた気配が感じられる。

もしも現大家がやり手なら、この物件はいわゆる出涸らし物件の可能性も高く、全くお得でないのではないかと思ったりもする。
仮に全てが限界だとすると、屋根の全面葺き替えなど70万円級の修繕費が購入早々に掛かり、利回りもショボイものと成るだろう。
個人的には全然魅力を感じないけどね。

3件目 Hさん開拓の50万円重量鉄骨3階建て
この物件の一番の懸念事項はアスベストを使って施工されているのではないかという事。
敷地面積がなんと11坪w
雨漏りがしている、どこが原因か特定するには3階建ての屋根に登らなければならないが、安全に登る方法が思いつかない。
高い所は怖いので、ある意味かなり買いづらいw

こんな感じのかなり癖もの物件を3連発で見学して来ました。

実に疲れましたw


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